Immobilien: Zur Besteuerung von Veräußerungsvorgängen


Wird eine Immobilie vor Ablauf der Zehnjahresfrist veräußert, meldet sich das Finanzamt und setzt auf den Gewinn den persönlichen Einkommensteuersatz an. | ©Eisenhans/fotolia.com

Ist der Gewinn aus der Veräußerung einer nach langjähriger Eigennutzung kurzzeitig vermieteten Eigentumswohnung innerhalb von 10 Jahren seit deren Erwerb steuerpflichtig? Mit dieser Frage hat sich das Finanzgericht Baden-Württemberg beschäftigt.

Der Kläger hatte 2006 eine Eigentumswohnung erworben und diese bis April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Von Mai 2014 bis Dezember 2014 vermietete er sie an Dritte. Mit notariellem Kaufvertrag vom 17.12.2014 veräußerte er die Eigentumswohnung. Das Finanzamt ermittelte einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn in Höhe von 44.338 Euro. Hiergegen wandte sich der Kläger. Seiner Ansicht nach war die Veräußerung nicht steuerbar, da er die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorausgegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt habe. § 23 EStG erfordere keine „ausschließliche“ Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.

Erfolg vor dem Finanzgericht

Das Finanzgericht (FG) Baden-Württemberg verneinte die Steuerpflicht mit Urteil vom 07.12.2018 (13 K 289/17). § 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG erfordere nach seinem klaren Wortlaut  – anders als die 1. Alternative – keine Ausschließlichkeit der Eigennutzung. Es genüge eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Diese müsse – mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahres – nicht während des gesamten Kalenderjahres vorgelegen haben. Es genüge unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ein zusammenhängender Zeitraum der Eigennutzung, der sich über drei Kalenderjahre erstrecke.

Kurzzeitige Vermietung unproblematisch

Für diese Auslegung spreche auch die Gesetzesbegründung. Der Gesetzgeber habe eine „ungerechtfertigte Besteuerung von Veräußerungsvorgängen bei Aufgabe des Wohnsitzes (z.B. wegen Arbeitsplatzwechsels) vermeiden“ wollen. Diesem Zweck widerspreche es, den Veräußerungsgewinn bei einer kurzzeitigen Zwischenvermietung bis zur Veräußerung zu besteuern. Sei im Übrigen die (längerfristige) Vermietung vor Beginn des Dreijahreszeitraums unschädlich, sei nicht nachvollziehbar, warum eine kurzzeitige Vermietung bis zur Veräußerung am Ende einer langjährigen Eigennutzung zur Steuerpflicht führen sollte. Eine kurzzeitige Vermietung am Ende des Dreijahreszeitraums müsse erst recht dazu führen, dass die Veräußerung nicht steuerbar sei. Entgegen der Ansicht des Finanzamts sei nicht zwischen einem steuerunschädlichen Leerstand und einer steuerschädlichen Vermietung zu differenzieren.

Das Finanzamt legte Nichtzulassungsbeschwerde ein (BFH IX B 28/19). Daher ist das Urteil des FG noch nicht rechtskräftig.

(FG Stuttgart, PM vom 01.04.2019 / Viola C. Didier, RES JURA Redaktionsbüro)

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