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Vermietungsverluste auf dem steuerlichen Prüfstand


Vermietungsverluste können mangels Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht auch rückwirkend nicht anerkannt werden, so das Finanzgericht Niedersachsen. | ©Wolfilser/fotolia.com

Vermietungsverluste bei von vornherein geplanter unentgeltlicher Übertragung des Mietobjektes an Angehörige können nicht anerkannt werden, befand das FG Niedersachsen in einem aktuellen Urteil.

Das Niedersächsische Finanzgericht hat mit Urteil vom 25.02.2020 (9 K 112/18) entschieden, dass Verluste aus der Vermietung einer Immobilie mangels Vorliegens einer Einkünfteerzielungsabsicht auch rückwirkend dann nicht mehr anerkannt werden können, wenn das Finanzamt nachträglich von Umständen erfährt, aus denen sich die bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestehende Absicht einer späteren unentgeltlichen Übertragung des Vermietungsobjektes an die Mieter ergibt.

Vorweggenommene Erbfolge beim Einfamilenhaus

Im zugrunde liegenden Streitfall hatte der Kläger ein Einfamilienhaus, dass er kurze Zeit zuvor von seiner Mutter im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen bekommen hatte, an seinen Sohn und seine Schwiegertochter vermietet. Nach dem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag sollte die Mietzeit am Tag des Besitzübergangs auf den Kläger (01.05.2013) beginnen.

In der Folgezeit nahm der Kläger zunächst jedoch umfangreiche Umbau- und Erweiterungsarbeiten nach den Wünschen der Mieter vor. Die Mieter beteiligten sich hieran mit einem Kostenbeitrag von 65.000 Euro. Der Umzug in das Einfamilienhaus erfolgte anschließend in Etappen bis zum 05.11.2014 (Ummeldung im Melderegister). Mit notariellem Vertrag vom 09.07.2015 übertrug der Kläger dann das Mietobjekt zum 01.01.2016 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf seinen Sohn.

Finanzamt erkennt Vermietungsverluste nicht an

Das Finanzamt, das die erheblichen Werbungskostenüberschüsse in den Jahren 2013 bis 2015 (insgesamt über 450.000 Euro) zunächst anerkannt hatte, erfuhr von dieser unentgeltlichen Übertragung erst im Rahmen der Veranlagungsarbeiten der Steuererklärung 2016. Aufgrunddessen ging das Finanzamt von einer von vornherein nur begrenzten Mietzeit und einer fehlenden Überschusserzielungsabsicht aus und änderte in der Folge die bestandskräftigen Einkommensteuerbescheide 2013 bis 2015 gemäß § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO.

Von den hiergegen gerichteten Einsprüchen wies das Finanzamt zunächst nur den Einspruch gegen den Einkommensteuerbescheid 2015 als unbegründet zurück. Hiergegen richtete sich die vorliegende Klage. Die Kläger wandten ein, die Übertragung habe auf einem später gefassten Entschluss aufgrund neuer Umstände (Geburt des Enkelsohnes verbunden mit finanziellen Engpässen bei den Mietern) beruht.

Indiz gegen Dauervermietungsabsicht

Das Niedersächsische FG wies die Klage ab. Auch wenn beim Abschluss des Mietvertrags noch keine Anzeichen für eine von vornherein bestehende zeitliche Begrenzung der Vermietungsabsicht erkennbar gewesen seien, sei die für die Überschusserzielungsabsicht sprechende Regelvermutung der BFH-Rechtsprechung im Falle einer Dauervermietung dann nicht anzuwenden, wenn der Steuerpflichtige das Objekt in engem zeitlichem Zusammenhang mit der Anschaffung/Herstellung (i.d.R. bis zu fünf Jahren) veräußere, selbst nutze oder unentgeltlich übertrage.

Dieses im Streitfall gegen die Dauervermietungsabsicht sprechende Indiz hätten die Kläger nicht widerlegt. Angesichts dessen konnte das FG offenlassen, ob der Mietvertrag auch deshalb steuerlich unter dem Aspekt eines Scheinmietverhältnisses nicht anzuerkennen war, weil die Klägerin – mit der Kenntnis des Klägers – ihren Sohn mit einem monatlichen Betrag in Höhe der zu zahlenden Miete „unterstützt“ hatte.

Nach Auffassung des Finanzgerichts war die Änderung des bestandskräftigen Einkommensteuerbescheids 2015 entsprechend wegen neuer (Hilfs-)Tatsachen auch noch nachträglich gemäß § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO möglich.

(FG Niedersachsen, PM vom 20.05.2020 / Viola C. Didier, RES JURA Redaktionsbüro)

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